「貯める」だけでは資産は守れない。マンション住民120世帯の合意をスムーズに引き出した、修繕積立金運用の新常識

「マンションの修繕積立金が全然足りない...」という悩みが、実は今あちこちのマンションで起きています。多くの場合は、毎月の修繕積立金を上げる、もしくは、一括でまとまったお金を払うしかない、という苦しい決断を迫られがちです。しかし、神奈川県茅ヶ崎市にある、とあるマンションは他とは少し違う「第3の道」を選びました。資産運用サービスの「Funds」を使い、コツコツ安定してお金を増やすという選択肢です。驚くのは、普通なら反対が出そうな「運用」であるにもかかわらず、約120世帯もの住民がすんなりと合意をしてスタートしたということ。

一体どうやって多くの居住者たちの心をひとつにしたのか、中心メンバーの3人に本音で語っていただきました。

「貯金」がリスクになる時代の、新しい防衛策

──まず、マンションの修繕積立金について、これまでの管理・運用の考え方を教えてください。

Mさん　多くの管理組合と同じく、当組合でも「預金」や「すまいる債」といった安全性の高い方法で積み立ててきました。しかし、2024年に入り、長期修繕計画を精査したところ、衝撃的な現実を突きつけられたんです。このままでは将来的に「資金ショート（赤字）」に陥る。つまり、従来の「貯めるだけ」の守りの姿勢こそが、マンションの資産価値を毀損させる最大のリスクになっていたのです。

Kさん　私は建築関係の仕事をしてきましたが、昨今の建築コストの高騰（インフレ）や人件費の上昇は凄まじいものがあります。10年前に立てた計画は、今の物価水準ではもう通用しません。「積立金があるから大丈夫」という認識は、もはや幻想に近い。この危機感をいかに住民全員の「自分ごと」にするかが、すべての始まりでした。

Hさん　私も理事になるまでは、修繕積立金は「将来のために勝手に貯まっていくもの」だと思っていました。でも、Mさんから示された赤字予測を見て、愕然としましたね。何もしなければ、将来的に月々の負担が数万円単位で跳ね上がる。その「最悪のシナリオ」を回避するために、運用の検討は避けて通れない課題でした。

──数ある運用手段の中で、なぜ「Funds（ファンズ）」だったのでしょうか。

Mさん　もちろん、国債や米国債、投資信託など、5つほどの選択肢を比較検討しました。その中で重視したのは、「3年後の大規模修繕」という明確な出口に対し、リスクとリターンのバランスが最も適しているのはどれか、という点です。株式のような変動リスクは、管理組合としては許容しにくい。一方で、預金の利息ではインフレに追いつけない。その「ちょうどいい間」を埋めてくれたのが、Fundsの固定利回りという仕組みでした。

Kさん　私が安心材料に感じたのは、大手銀行との提携や、貸付先企業の透明性です。建築業界に携わっていた立場から見ても、資金の使い道や借り手の実態が見えることは重要でした。「利回りが高すぎない」という点も、逆に信頼できるポイントでしたね。

Hさん　ネットで評判を調べても、ネガティブな情報が出てこなかったことも背中を押しました。Mさんが中心となって、理論的な土台を作ってくれたからこそ、感情的な不安に流されずに判断できたのだと思います。

スムーズな合意形成の裏側にあった、徹底した「逆説的」コミュニケーション

──管理組合での合意形成、特に「運用」というテーマは反対が出やすいイメージがありますが、なぜ今回は住民の方の理解を引き出せたのでしょうか？

Mさん　多くの人が陥りがちなミスは、「運用で儲けましょう」というポジティブな提案から入ってしまうことです。私たちは逆のアプローチを取りました。まず「このままでは資金がショートし、一時金として、住戸あたり100万円単位の支払いが必要になる可能性がある」というネガティブな現実を、住民説明会でありのままに伝えたんです。

Hさん　その上で、アンケートを実施しました。すると「借入をするのは嫌だ」「一時金を払うのはもっと嫌だ」という住民の本音が可視化されたんです。運用は「利益を得るためのギャンブル」ではなく、「将来の痛みを最小限にするための防衛策」である。この文脈の転換が、合意形成の鍵でした。

Kさん　資料作成にもこだわりました。専門用語を並べるのではなく、素人でも直感的に「今、自分たちの財布がどうなっているか」がわかるように工夫しました。MさんとHさんが作成した資料は、住民の「どういうこと？」という疑問を先回りして解消するものでした。

──「運用＝怖い」という先入観を、どうやって払拭したのですか？

Mさん　「手段」を語る前に「目的」を徹底的に共有したことですね。私たちの目的は運用を成功させることではなく、「マンションを良い状態に維持し続けること」です。そのための手段として、駐車場運用の見直しや、管理コストの削減、とくに「積立金の運用」がある。運用を特別なことではなく、数ある管理業務のひとつとして位置づけたのが良かったのだと思います。

坂本（Funds担当者）　この組合では、適切に現状を伝えることから入り、住民の危機意識を「自分ごと化」させられたことが、スムーズな合意を引き出すポイントだったと感じます。Fundsのような固定利回り商品がなかったら、変動リスクを恐れる住民の抵抗はもっと大きかったかもしれません。

「専門委員会」という名の、意思決定の高速化装置

──検討から実施まで9ヶ月。管理組合としてはかなり早いスピード感です。何がこのスピードを可能にしたのでしょうか。

Mさん　「専門委員会」を立ち上げたことです。理事会は通常、月1回の開催ですし、他にも議題が山積みです。そこで、運用や修繕に特化して議論する委員会を総会決議で作り、機動的に動ける体制を整えました。

Hさん　初期手続きの契約書レビューなどは非常に大変でしたが、委員会で事前に意思決定を済ませてから理事会に諮る形をとったことで、停滞することなく進めることができました。仕事の合間にやっている私たちにとって、この「役割分担」は不可欠でした。

Kさん　もしマニュアルがあれば、他の管理組合でも同じことができると思います。Mさんのようなリーダーがいるといいと思いますが、仕組みさえあれば誰でも日本のマンション問題を解決できるはずです。

──運用開始後の、住民の方々の反応はいかがですか？

Mさん　まだ開始直後なので大きな変化はありませんが、「自分たちのお金が働いている」という感覚が少しずつ浸透していくことを期待しています。結果が出れば、また次のステップが見えてくるはずです。

Hさん　理事は1年ごとに交代しますが、運用を継続していく「レール」に乗せることはできたと思っています。今後は管理会社とも連携し、手続きの簡素化などを進めていきたいですね。

2024年、マンション管理に突きつけられた「生存戦略」の転換点

──今、修繕積立金不足に悩んでいる他の管理組合へメッセージをお願いします。

Kさん　「やらざるを得ない問題」だと認識をして、少しでも早く動き出すことです。成功事例を知り、自分たちのマンションに置き換えて考えてみる。早めの着手が、将来の選択肢を広げます。

H　大規模なマンションほど、住民の意識を合わせるのに時間がかかります。まずは小さなステップからでいいので、目線を合わせるための対話を始めてほしいですね。

Mさん　「なんとなく不安」という声は必ずあります。その不安を、具体的な数字とデータで裏打ちされた「正当な危機感」に変えること。解決策としての運用を提示すること。問題提起を恐れず、声を上げることが第一歩です。

──Fundsとして、今後の展望をどう考えていますか？

坂本（Funds担当者）　物価高・インフレの影響で、修繕積立金の不足問題は今後さらに深刻化します。今回の事例は、多くの管理組合にとって希望の光になるはずです。私たちは「修繕積立金応援パック」を通じて、単なる運用サービスの提供にとどまらず、管理組合の皆様が抱える「合意形成」や「制度設計」のハードルを共に乗り越えるパートナーでありたいと考えています。

あとがき：なぜ今、この記事が必要なのか

現代のマンション管理において、最大のリスクは「問題を認識しないこと」「興味がないこと」ではないでしょうか。かつての右肩上がりの経済成長期に作られた「貯めるだけ」のシステムは、30年間のデフレ時代を経験し、足元のインフレと建築コスト高騰の波に飲み込まれ、機能不全に陥っています。

今回の取材で印象的だったのは、3名が語る「運用」という言葉の重みです。それは個人投資家が使う「利ざやを稼ぐ」というニュアンスではなく、大切な住まいを次世代に繋ぐための「責任感」に近いものでした。

「そうは言っても、うちのマンションでは無理だ」という声が聞こえてきそうです。しかし、この120世帯の事例が証明しているのは、適切な情報開示と、マンションの価値や住民の暮らしを守るという目的を優先する真摯な対話があれば、住民は合理的な判断を下せるということです。

今一度、あなたのマンションの「長期修繕計画」を、見直してみてはいかがでしょうか。そこにある「赤字」の数字は、今のあなたにしか解決できない、未来からのメッセージかもしれません。

もし修繕積立金の運用に興味をお持ちの方がいましたら、是非ファンズまでお問い合わせください。

https://relation.funds.jp/lp/cmaspack

＊＊＊

ファンズ株式会社 第二種金融商品取引業

関東財務局長（金商）第3103号

一般社団法人第二種金融商品取引業協会 加入

＊＊＊

【手数料・リスクなどの広告記載事項】

・Fundsでは、口座開設、管理および投資に際しての手数料等はいただいておりません。ただし、ご利用の金融機関から出資金を送金する際の振込手数料はお客様のご負担となります。振込手数料はご利用の金融機関にご確認ください。

・Fundsで取り扱うファンドの配当原資となる債権は、金融商品市場で取引されるものではないため市場価格はありませんが、第三者への売却価格を決定する際は、市場動向の影響を受けることがあります。ファンドの中途解約はできず、また、ファンドの持分売却は制限されており、当社およびファンド組成企業の承諾が必要となります。マンション管理組合向けのファンドはクーリング・オフ制度の対象外となります。

・Fundsで取り扱うファンドは、元本が保証されているものではなく、欠損が生じる可能性があります。各ファンドの条件およびリスクの内容や性質の詳細は、重要事項説明書等をよくお読みください。